[摘要] 在楼市整体萎靡的境况下，难受的除了房企还有 。过去一年中，全国总体土地出让金同比下降了近三成。
导读：
北京土地市场料继续升温 "面粉贵过面包"
北京新年首卖地揽87亿 任志强称楼面价5万成常态
在楼市整体萎靡的境况下，难受的除了房企还有 。过去一年中，总体土地出让金同比下降了近三成。
不过，一线城市去年卖地收入则高达5068亿元，为仅次于2013年的历史第二高。在库存高企、市场风险加大的背景下，房企更愿意选择相对保险的一线城市拿地，土地市场分化加剧。
而在限购放开、“930”房贷新政、公积金政策调整以及央行降息等一系列利好政策下，楼市开始回暖，年末翘尾行情明显。在此带动之下，2015年楼市开局也似乎变得敞亮。但多家机构的数据显示，今年去库存仍是市场的主基调。房地产行业也将进入“新常态”。
房企扎堆一线城市抢地
春江水暖鸭先知。2014年楼市下行，土地市场也随之变得冷清起来。
中指研究院的数据显示，2014年300个城市共推出土地135714万平方米，同比减少24%，成交102830万平方米，同比减少31%。其中，住宅用地降幅高于整体，成交面积35377万平方米，同比减少36%。
交易低迷致使2014年土地出让金同比下降28%，总额为23060亿元。40个大中城市中，仅9个城市高于前一年同期。
整体来看，2014年，土地市场先热后冷，土地市场分化现象明显。年初300个城市土地出让金以44%的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行，土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大，房企拿地热情趋冷，土地出让金下降幅度达到三成以上。
不过，一线城市全年需求强劲，楼面均价涨幅显著， 频现，总体出让金5068亿元，仅比2013年减少3%。这也是一线城市出让金总额连续第二年达到5000亿元以上，并以3438亿元的宅地出让金创造历史纪录。
其中，北京和上海作为仅有的破千亿城市高居前两位，北京更是以1916.9亿元刷新年度出让金纪录，广州和深圳均进入前十。
在年中的供需低迷后，得益于房贷新政及央行降息等利好，一线城市的土地市场于四季度率先复苏，并在岁末再次成为房企竞争的“主战场”。中原集团研究 监测十家标杆房企在一线城市购地占比为2009年以来的历史第二高位。
例如，去年11月18日，中民投以联合体的身份用248.5亿元的价码摘得董家渡地块，创造了上海总地价新高。
12月末，上海迎来土地交易高峰—3天出让25幅土地。其中，12月24日，三湘股份以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区一地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米，刷新单价 纪录。
在深圳，龙光地产以46.8亿元拿下龙华新区一居住用地，楼面地价25094元/平方米，成为深圳宅地新 。
11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让，吸引了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争。两的争夺之后，8宗地成功出让，涉及土地出让总金额156.87亿元。而龙湖更是凭借38.7亿元的总代价首次进驻广州。
中原集团研究 认为，房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的“新常态”的背景下，房企对土地的选择和购买将更为谨慎。同时，在多数的发展中城市，新房市场和土地市场的高存量短期内难以消化。而从地方 角度来看，地方债也为土地财政找到了短期替代，预计明年的土地市场将维持目前水平，很难有大幅回升。
“而在城市层面，分化仍将持续。一线城市需求稳定、存量压力小，未来仍将受开发商青睐，强者恒强；而大多数的二线及三四线城市中，去库存仍将是2015年的主要任务，土地市场短期不会复苏。”中原集团研究 表示。
去库存仍是今年大势
随着“930”房贷新政、央行降息等利好政策的出台，楼市在去年四季度开始回暖。
中指研究院的数据显示，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量同环比上涨。
其中，一线城市12月的成交面积环比增长为36%，同比亦回升52%。环比涨幅北京大，为48.17%，同比涨幅则深圳大，达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%，较上月增幅有所加大，同比亦上涨9%。
尽管四季度成交量回暖，但难挽全年楼市下行趋势。2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。其中，一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%，二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%
价格方面，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年12月，100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。
中指研究院分析认为，2015年市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。北京土地市场料继续升温 “面粉贵过面包”
1月5日，北京土地市场迎来新年首拍。在多家房企的争抢下，位于丰台区的两宗住宅用地均高价成交，使得土地市场出现“开门红”的局面。但由于底价较高、争抢激烈等因素的影响，终成交的楼面价格出现“面粉贵过面包”的现象。
分析人士指出，在三、四线城市风险凸显、房企回归一线的大潮下，今年北京土地市场可能继续升温。但从范围来看，今年整体土地市场的形势并不乐观。
“面粉贵过面包”
根据出让公告，上述两宗地块均位于丰台区玉泉营区域。土地性质为综合用地，包括住宅、 和多功能等类型。其中，首宗地块的总面积约159亩，建筑规模17.86万平方米，地块起始价格为28.1亿元。地块本身含3.73万平方米的限价房，同时另设上限价格，达到时转为现场竞报限价房面积。终 配建的限价房销售定价为2.1万元/平方米。
经过多轮竞拍后，招商、华润、九龙仓和平安组成的联合体胜出。拿地总代价为42亿元人民币，并配建4.53万平方米限价商品房。据测算，该地块成交溢价率为49.4%，平均楼面价高达3.73万元/平方米。
另一宗土地的体量同样较大，终被上述联合体再次囊括。代价为44.9亿元人民币，并承建6000平方米的限价商品住房。据中原地产测算，该地块的楼面价为4.97万元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，北京新年土地市场的首轮土地交易，再现了“面粉贵过面包”的情况。上述地价或将对今后的北京房价带来支撑。
他表示，一方面，三四线城市楼市的风险凸显，房企纷纷向一线城市回归，使得一线城市的土地市场竞争愈加激烈。据测算，去年20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，远超2013年的30.8%，并创历史新高。
另一方面，近年来北京土地底价上升明显，无形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本进一步转嫁到商品房地块上，使得北京住宅用地的实际成本继续高企。
整体市场不乐观
尽管北京土地市场出现“开门红”，但这仍然很难改变整体市场的预期。多数分析人士认为，由于整体市场供大于求的形势已经确立，因此今年的土地市场仍然难有起色。
中原地产的统计指出，2014年，20大标杆房企合计拿地金额仅为3043.99亿，与2013年的5578.87亿相比，下调幅度达到了45.4%。其中，万科的降幅超过50%，拿地规模明显收缩。
中原地产表示，尽管从去年9月开始，企业的拿地热情逐渐恢复。但从拿地金额来看，企业对后市的预期仍然十分谨慎。
另一组数据可说明同样的问题。统计局的数据显示，2014年前11月，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，接近零增长。为近一年多来的新低。
分析人士指出，资金状况决定企业后期的 动作。房企资金状况不佳，将极大地制约房企未来的 、拿地、新开工等，并使得上述数据难有明显起色。
张大伟表示，未来的土地市场将进一步表现出差异化特征。一线城市作为“避风港”的作用不断显现，将加剧企业的回归势头，并使得一线城市的土地竞争更为激烈。但与此同时，广大三四线城市供大于求的局面已经确立，房企拿地积极性降低，其土地市场将可能陷入长期低迷。北京新年首卖地揽87亿 任志强称楼面价5万成常态
开年的北京土地市场比预想的还要热闹。昨日（1月5日）下午，距离当日两宗地块的竞拍开始还有15的时间，北京市国土局二楼的竞拍大厅早已人头攒动，竞拍厅外直播的电视屏幕前围满了前来“观战”的媒体及房企人士。
昨日，公开出让的丰台区亚林西区居住区一期的两宗地块，终都由招商局地产（北京）有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、深圳联新 管理有限公司和致昌（北京）企业管理有限公司联合体（以下简称招商华润九龙仓平安联合体）竞得。
在新年首拍完成之后，任志强也发微博感叹道，“北京土地市场开门大吉，土地楼面价五万多似乎将是常态，溢价50%以上也是常态。”
中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示，“北京新年土地市场 次出让土地，再现‘面包贵过面粉’，成交的两宗地块，其中一住宅部分楼面价平均高达4.97万元/平方米。”从20大房企在土地市场的表现看，房企拿地全面回归一线城市。
巨型联合体现身新年首拍/
昨日15时30分，丰台亚林西居住区一期（0501-613、614、660地块）二类居住、其他类多功能及基础 用地开始竞拍，《每日经济新闻》记者在现场看到，包括京投、中海、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体以及K2等8家房企及联合体参与竞拍，其中，引人关注的一位竞拍者则是有史以来规模大的房企联合体—招商华润九龙仓平安联合体。
竞拍一开始，京投与万科天恒联合体频频出手，互不相让，而招商巨型联合体则随后赶上，迅速将价格刷到上限，42亿元的总价溢价率已接近50%。
在随后展开的“限价商品住房”面积的竞拍环节中，招商华润九龙仓平安联合体终以配建45300/平方米限价房的代价摘得丰台亚林西居住区一期地块，房屋销售限价为21000元/平方米。
公开挂牌资料显示，亚林西地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧，具体四至为：东至现状医院，南至规划亚林西中路北红线，西至京开高速（大广高速）路东红线，北至规划凉水河南侧路北红线。土地面积105853平方米，建筑规划面积178615平方米，挂牌出让起始价为28.1亿元。
对于该地块的楼面价，中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账，限价房部分剔除建安、销售、管理等成本，按5000元/平方米计算，可以承担的土地款为7.248亿元。此外，无偿提供31477平方米商业用房，实际商品房包括两部分：分别是79205平方米的住宅和19093平方米的多功能地块。“这部分需要承担的土地成本为34.752亿元以及无偿配建的商业用房成本（31477平方米按照6000/平方米成本计算），计算楼面价为3.73万元/平方米。
同日出让的另一宗地块丰台亚林西居住区一期 （0501-626、627地块）二类居住、综合性商业金融服务业用地，而该宗地块共吸引了包括中海、万科天恒联合体、招商华润九龙仓平安联合体等10家房企以及房企联合体的参与。
终， 巨型的联合体—招商华润九龙仓平安联合体力战群雄，以总价44.9亿元、配建41600平方米“限价房”的代价摘得同区域第二宗地块。而对于巨型联合体的出现，亦有行业人士指出，这与房企对土地市场依然保持了谨慎的态度有关系，更多的企业寻求抱团取暖，降低风险。
房企一二线城市扎堆拿地/
新年 拍，热度不减。张大伟直言，昨日成交的第二宗地块已是“面粉贵过面包”。
根据张大伟的测算，该宗地块总建筑面积159559平方米，成交额44.9亿元，由于该地块需要向西铁营 管理公司提供40950平方米的地上商业用房，回购价格为6610元/平方米。另外，配建35600平方米的限价房，销售限价为21000元/平方米。其余118609平方米为住宅用地，40950平方米为商业金融服务用地。
“118609平方米的住宅用地，刨除限价房部分，只有77009平方米为商品房住宅。这部分需要承担的土地成本为38.24亿元。平均楼面价高达4.97万元/平方米。”张大伟告诉《每日经济新闻》记者，“按照区域内4万~5万元的销售均价，本次出让的地块土地成本已接近5万元/平方米，按照正常销售价格，需要突破8万/平方米以上，才可能出现利润。”
对此，上述行业分析人士指出，在去年北京商品住宅的销售市场上，招商局地产是2014年北京单盘销售多的企业，“也许是看好北京市场，今天拿地更是 积极。”
中原地产研究部统计数据显示：2014年全年，20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元，比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达45.4%。值得注意的是，20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，超过2013年的30.8%，创造了历史高纪录。
对此，张大伟对《每日经济新闻》记者表示，“目前三四线整体趋势已经明确，预计后市房企在一二线城市拿地竞争将更加激烈。”房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也酝酿风险，但一二线市场比三四线市场的风险要低很多。
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